一、文章导言
公民、法人或其他组织在面对行政争议或行政纠纷时，有权向人民法院提起行政诉讼，寻求法院对合法权益的保护。然而，法律对权利的保护设定了一定的时间限制，遵循“法律不保护沉睡的权利”原则，因此设立了起诉期限的相关规定。为确保公正与效率，公民、法人或其他组织需在法定的起诉期限内启动行政诉讼程序，否则将无法进入实质审查阶段。一旦超出这一期限，人民法院将不再受理该诉讼请求。这一规定不仅体现了法律的公平性，也鼓励权利主体积极行使权利，维护自身合法权益。通过确保诉讼的及时性，起诉期限也有助于维护司法资源的合理分配和社会秩序的稳定。
由于不动产往往关联到公民、法人或其他组织最核心的利益，行政诉讼法对不动产案件引发的纠纷，特别规定了起诉期限为二十年。这一规定旨在确保涉及不动产权益的重要争议能够得到妥善解决，保障行政相对人的财产权和合法权益。
二、法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》第二十条规定，因不动产提起的行政诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。
《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定，因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>解释》第九条规定，行政诉讼法第二十条规定的“因不动产提起的行政诉讼”是指因行政行为导致不动产物权变动而提起的诉讼。
三、律师论法
（一）不是任何涉及不动产的行政行为都适用20年诉讼期限
在司法实践中，往往存在这种情况：只要当事人认为行政行为涉及到与自己相关的不动产，哪怕牵涉的范围不大，也会认为自己这个案子的诉讼时效是20年。如果认可这种观点，那么将会极大加重人民法院的审理负担，严重影响司法效率，甚至可能影响行政案件的及时公正审理。因此，有必要对涉及不动产的行政诉讼20年期限进行进一步的解释和限制，以平衡当事人权益保护与提高司法效率之间的关系。
针对上述情况，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第9条进行了明确的规定。该条规定指出，不动产诉讼的核心在于行政机关的行政行为是否导致了不动产物权的变动，进而引发了争议和纠纷。因此，只有在行政行为导致了不动产物权变动的情况下，当事人提起的诉讼才应当适用二十年的最长起诉期限。
那么如何理解“不动产物权变动”呢？根据《民法典》的规定，不动产物权的变动主要分为以下四类形式：设立、变更、转让和消灭。所以，如行政机关及其工作人员在履行其行政管理职责的过程中，所作出的行政行为导致了当事人不动产物权的产生、变更、转让或消灭等法律后果，当事人有权提起行政诉讼，且诉讼时限为20年。
在土地征收类案件中，以集体土地征收为例，在整个征收过程中，征收主体首先会发布征收公告、其次会将征收补偿安置方案进行公示听取意见，最后征收主体与被征收人如果达成一致的，要签订安置补偿协议。但是上述行为存在共同特点：“非强制性”和“无拘束力”，因为征收主体不可能就拿着征收补偿安置方案或者补偿协议就把被征收人的房子给拆除了，上述行政行为对于不动产并没有产生“直接的处分性”，所以不应被视为发生了不动产物权变动的效果。
只有那些能够导致不动产物权变动的行政行为，例如强制拆除行为直接导致了不动产物权的消灭、不动产登记导致了物权的设立，才会涉及二十年的最长起诉期限。而对于如颁发规划许可证、征地补偿安置补偿协议等行政行为，由于它们缺乏直接的执行力，因此不适用最长起诉期限的规定。这种区分是为了确保行政行为的合法性和合理性，并保护被征收人的合法权益，同时也体现了法律对于行政行为和不动产物权保护的平衡。
（二）三个典型判决
湖北省高级人民法院（2019）鄂行终376号行政裁定 指出：颁发农村土地承包经营权证行为本身不产生农村土地承包经营权变动的法律效果，所以这类颁证行为不属于“因不动产提起行政诉讼的案件”，此类行政行为的诉权保护期限也不适用二十年的规定。
安徽省合肥市中级人民法院（2019）皖01行终401号行政裁定指出：农村村民取得宅基地使用权并非以物权法规定的不动产登记、颁证为要件。被诉的《集体土地使用证》非行政机关变更土地、使用权的行政行为，并不直接导致不动产物权的变动，因此本案不属于因不动产提起诉讼的案件。
吉林省高级人民法院（2020）吉行申368号行政裁定指出：取得宅基地使用权并非以物权法规定的不动产登记、颁证为要件。本案中，案涉集体建设用地使用证发证行为并不直接导致不动产物权的变动。